Kỹ Năng Tư Vấn Pháp Luật Trong Lĩnh Vực Đất Đai
Môn Kỹ Năng Tư Vấn Pháp Luật Trong Lĩnh Vực Đất Đai - Đề 02 - Nguyễn Thị Hoài Thu
Môn Kỹ Năng Tư Vấn Pháp Luật Trong Lĩnh Vực Đất Đai - Đề 02 - Nguyễn Thị Hoài Thu
- Kỹ năng xác định nội dung, hình thức thông tin, tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đai
Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Bao gồm các loại giấy tờ mà doanh nghiệp được cấp theo các thời kỳ là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trong một số trường hợp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cửa, ghi rõ thửa đất có nhà cừa đó tọa lạc, được cấp theo chính sách quản lý nhà cửa của Chính phủ từ năm 1993 trở về trước.
Giấy tờ về nguồn gốc đất: Trong trường hợp doanh nghiệp chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Luật sư có thể rà soát để thu thập giấy tờ, tài liệu về nguồn gốc đất của doanh nghiệp theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai năm 2013, gồm:
(i) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa. Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
(ii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
(iii) Giấy tờ hợp hợp pháp về thừa kế. tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giày tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
(iv) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 dược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; (v) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
(vi) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp; (vii) Sổ mục kê đất, số kiến điền lập trước ngày 18/12/1980;
(viii) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299 - TTG ngày 10/11 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bảng tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Uy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(ix) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tình hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(x) Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường Để làm nhà ở (nếu có);
(xi) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Uỷ ban nhan dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
(xii) Giấy tờ tạm giao đất của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận...
Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest
Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất: Đất đai nói chung và đẩt đai của doanh nghiệp nói riêng luôn luôn có tài sản gắn liền với đất như: Văn phòng trụ sở, nhà máy, công trình xây dựng khác và cây cối trên đất...Do vậy, Luật sư cần thu thập đầy đủ những thông tin, tài liệu về các tài sản trên đất để chứng minh quyền sở hữu của doanh nghiệp và/hoặc cuảt các bên khác đối với những tài sản này căn cứ theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất dộng sản và pháp luật dân sự.
Thông tin, tài liệu về thế chấp quyền sử dụng đất, những cam kết, nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với các bên khác liên quan đến đất đai: Trong quá trình sản xuất, kinh doanh, doanh nghuiệp có thể đã thế chấp quyền sử dụng đất hoặc kí kết những hợp đồng, thỏa thuận liên quan đến đất đai, theo đó, doanh nghiệp đã dùng đất đai thuộc quyền quản lý, sử dụng của doanh nghiệp để cam kết, xác lập nghĩa vụ của mình với bên khác. Những hợp đồng, thỏa thuận này có thể sẽ hạn chế, ảnh hưởng đến quyền doanh nghiệp quản lý, sử dụng đất đai. Đây là tài liệu quan trọng ảnh hưởng đến quá trình giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp.
Thông tin, tài liệu về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Những tài liệu được xác lập trong quá trình này là những tài liệu pháp lý hỗ trợ cho việc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan Đến đất đai của doanh nghiệp. Những tài liệu đó có thể là hóa đơn, chứng từ nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền phí tài nguyên môi trường, sơ đồ, bản vẽ, biên bản làm việc, văn bản thông báo, quyết định của cơ quan nhà nước...
2- Kỹ năng thu thập thông tin, tài liệu
Đất đai thuộc quyền quản lý, sử dụng của doanh nghiệp có thể có nhiều nguồn gốc khác nhau, hình thành trong nhiều thời kỳ khác nhau và phục vụ cho những hoạt động sản xuất, kinh doanh khác nhau. Do đó, thông tin, tài liệu về đất đai và liên quan đến đất đai trong doanh nghiệp có thể không đầy đủ và thường không được lưu trữ tập trung về một đầu mối. Vì vậy, Luật sư cần lưu ý thu thập thông tin, tài liệu từ nhiều nguồn trong doanh nghiệp, với các cách thức đa dạng, trong đó có một số nguồn cơ bản và cách thức thu thập thông tin, tài liệu như sau:
(i) Thu thập trong hồ sơ, tài liệu liên quan đến đất đai, tài sản trên đất trong những giao dịch với đối tác khác.
(ii) Thu thập từ những hồ sơ, tài liệu giao dịch, tương tác giữa doanh nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai hoặc liên quan đến quản lý đất đai.
(iii) Trường hợp cần thiết, có thể đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ cung cấp thông tin, tài liệu do họ quản lý đối với đất đai của doanh nghiệp.
Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực thương mại của Công ty Luật TNHH Everest
- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ PHÁP LÝ
Khi doanh nghiệp trình bày, trao đổi các vấn đề liên quan đến đất đai, nội dung thông tin có thể rất đơn giản hoặc rất phức tạp, có thể không nêu đúng vấn đề pháp lý cần xử lý. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất mà Luật sư cần nắm bắt là bàn chất công việc mà doanh nghiệp đang muốn thực hiện, vấn đề mà doanh nghiệp đang phải đối mặt, từ đó, Luật sư xác định vấn đề pháp lý Chủ chốt cần xử lý. Từ vấn đề pháp lý chủ chốt này, khi đi sâu vào nghiên cứu hồ sơ, Luật sư có thể xác định rõ thêm các vấn đề pháp lý khác phải sinh cần giải quyết đồng bộ để bảo đảm tính pháp lý đầy đủ và chặt chẽ.
Về cơ bản, vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp thường thuộc vào một hoặc một số những vấn đề, nhóm vấn đề sau:
(i) Xin cấp, chuyển đổi, chỉnh sửa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thực hiện đăng ký đất đai.
(ii) Xin thuê đất, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
(iii) Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(iv) Góp vốn, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
(v) Thế chấp quyền sử dụng đất, giải tỏa thế chấp, xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.
(vi) Cho thuê đất, cho thuê tài sản gắn liền với đất.
(vii) Triển khai dự án liên quan đến quyền sử dụng đất.
(viii) Vấn đề quy hoạch, thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa.
Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực sở hữu trí tuệ của Công ty Luật TNHH Everest
Luật sư Nguyễn Thị Bích Phượng - Trưởng Chi nhánh Hà Nội của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp (nguồn tham khảo: Giáo trình Tư vấn Pháp luật cho Doanh nghiệp - Học viện Tư pháp và một số nguồn khác).
Học liệu điện tử học phần “Kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực đất đai” được biên soạn trên cơ sở Đề cương Môn học theo Quy định của Bộ Giáo dục và Đào tạo, và Giáo trình Kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực đất đai.
Môn học Kỹ năng tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai là môn học mang tính ứng dụng cao. Môn học giúp cho sinh viên nâng cao nhận thức và rèn luyện kỹ năng tư duy, phân tích, nhận định và đánh giá hiện tượng, vụ việc trên cơ sở kết hợp hài hòa giữa pháp luật thực định và thực tiễn triển khai.
Click chọn vào hình ảnh để xem chi tiết gói MemberPro. Hoặc cho vào giỏ hàng để mua ngay. Hoàn tiền 100% nếu không hài lòng.
1. Bà Phạm Thị H thoả thuận với ông Nguyễn Hữu B với nội dung ông B đồng ý chuyển nhượng 100 mét vuông thuộc thửa đất của ông B tại quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội với giá 84 triệu đồng. Hợp đồng giữa bà Phạm Thị H và ông Nguyễn Hữu B được đặt tên như thế nào để phù hợp với thỏa thuận trên?
– (S): Hợp đồng dân sự về việc chuyển nhượng đất đai
– (S): Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất
– (Đ)✅: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– (S): Hợp đồng mua bán đất đai
2. Các bước tiến hành nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai?
– (Đ)✅: Đọc sơ bộ; sắp xếp hồ sơ tài liệu; đọc chi tiết; tóm lược vụ việc; phân tích vụ việc; xác định câu hỏi pháp lý
– (S): Đọc sơ bộ, đọc chi tiết; sắp xếp hồ sơ; tóm lược vụ việc; phân tích vụ việc; xác định câu hỏi pháp lý
– (S): Đọc sơ bộ; đọc chi tiết; xác định câu hỏi pháp lý, phân tích vụ việc
– (S): Đọc sơ bộ; đọc chi tiết; tóm lược vụ việc; xác định câu hỏi pháp lý
3. Các dạng tư vấn nào dưới đây thuộc tư vấn pháp luật đất đai?
– (S): Tư vấn pháp luật về ly hôn, chia tài sản khi ly hôn
– (S): Tư vấn pháp luật về tranh chấp sở hữu trí tuệ
– (Đ)✅: Tư vấn pháp luật về giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để giao, cho thuê thực hiện các dự án đầu tư;
– (S): Tư vấn pháp luật về tranh chấp hợp đồng tín dụng.
4. Các hợp đồng có mục đích chuyển quyền sử dụng đất bao gồm những hợp đồng nào sau đây?
– (S): Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng tặng cho; hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng đặt cọc
– (S): Hợp đồng góp vốn; hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng tặng cho; hợp đồng uỷ quyền; hợp đồng nguyên tắc
– (S): Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng tặng cho; hợp đồng uỷ quyền
– (Đ)✅: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng tặng cho
5. Các kỹ năng cần vận dụng trong quá trình đàm phán hợp đồng là gì ?
– (Đ)✅: Kỹ năng thẩm định giá; Kỹ năng thiết lập lại giá cả; Kỹ năng khắc phục chướng ngại
– (S): Kỹ năng thiết lập lại giá cả
– (S): Kỹ năng khắc phục chướng ngại
6. Các yêu cầu đặt ra cho Luật sư khi đọc chi tiết hồ sơ vụ việc đất đai là gì?
– (Đ)✅: Cần có định hướng và chọn lựa loại tài liệu nào sẽ ưu tiên đọc trước; Cần có kỹ thuật đọc nhanh, đọc hiệu quả
– (S): Đọc chi tiết gắn liền với việc đánh số lập mục lục hoặc chia nhóm hồ sơ
– (S): Cần có định hướng và chọn lựa loại tài liệu nào sẽ ưu tiên đọc trước
– (S): Cần có kỹ thuật đọc nhanh, đọc hiệu quả
7. Chủ thể nào dưới đây tiến hành tư vấn pháp luật đất đai?
8. Chủ thể nào tiến hành đàm phán hợp đồng?
– (Đ)✅: Là chủ thể của hợp đồng hoặc người được uỷ quyền đàm phán hợp đồng
– (S): Phải là chủ thể thực hiện hợp đồng
– (S): Phải là chủ thể ký kết hợp đồng
9. Chủ thể tiến hành soạn thảo hợp đồng về quyền sử dụng đất?
– (Đ)✅: Là bên đề nghị giao kết hợp đồng; Là bên được đề nghị giao kết hợp đồng; Là chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm trong việc soạn thảo hợp đồng
– (S): Là bên được đề nghị giao kết hợp đồng
– (S): Là bên đề nghị giao kết hợp đồng
– (S): Là chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm trong việc soạn thảo hợp đồng
10. Đàm phán các hợp đồng về quyền sử dụng đất được thực hiện khi nào?
– (Đ)✅: Được thực hiện trước và sau khi ký kết hợp đồng nhằm mục đích đạt được sự đồng thuận về một vấn đề nào đó mà các bên quan tâm
– (S): Chỉ được thực hiện khi có mâu thuẫn, xung đột xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng
– (S): Chỉ được thực hiện sau khi ký hợp đồng
– (S): Chỉ được thực hiện trước khi ký kết hợp đồng
11. Đâu KHÔNG là hoạt động đọc sơ bộ, đọc lướt hồ sơ của Luật sư?
⇒ Đọc từng tài liệu trong hồ sơ để hiểu yêu cầu của khách hàng
⇒ Đọc trích yếu của tài liệu hoặc phần dẫn nhập của tài liệu
⇒ Kiểm tra thông tin về chủ thể ký và việc đóng dấu vào tài liệu
⇒ Đọc tên, tiêu đề của tài liệu
12. Đâu KHÔNG phải là yêu cầu đặt ra khi soạn thảo hợp đồng về quyền sử dụng đất?
⇒ Đảm bảo được đúng các thông tin, yêu cầu của khách hàng và phù hợp với quy định của pháp luật
⇒ Phải tiên liệu được những rủi ro có thể phát sinh từ hợp đồng và cho khách hàng
⇒ Yêu cầu thể hiện bằng điệu bộ, cử chỉ và ngôn ngữ khoa học.
13. Đâu là kỹ năng đặc thù trong quá trình tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người tư vấn?
⇒ Kỹ năng xác định các căn cứ pháp lý để đảm bảo các điều kiện cấp giấy chứng nhận
⇒ Kỹ năng soạn thảo hợp đồng pháp lý
14. Đâu là mục đích chính của việc nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc?
⇒ Xác định được vấn đề pháp lý mấu chốt để từ đó có định hướng vụ việc được tư vấn và giải quyết theo hướng nào sẽ có lợi nhất cho khách hàng.
⇒ Nắm được mong muốn của khách hàng
⇒ Nắm được mong muốn của khách hàng và bối cảnh tư vấn
⇒ Soạn thảo hợp đồng dịch vụ pháp lý
15. Đâu là mục đích của kỹ năng thu thập thông tin trong tư vấn pháp luật đất đai?
⇒ Thu thập thông tin để tìm hiểu bản chất của sự việc cũng như mong muốn và yêu cầu của khách hàng
⇒ Tìm hiểu mong muốn của khách hàng và hình thành quan hệ pháp lý với khách hàng
⇒ Hình thành quan hệ pháp lý với khách hàng
16. Hình thức tư vấn pháp luật đất đai gián tiếp áp dụng trong trường hợp nào?
⇒ Những vụ việc phức tạp một lời không thể nói rõ ràng
⇒ Những vụ việc đơn giản, không cần gặp trực tiếp để bàn bạc
⇒ Khách hàng ở xa, không tiện đến gặp trực tiếp tư vấn
⇒ Những vụ việc phức tạp, người tư vấn phải nghiên cứu không tư vấn được ngay
17. Hình thức tư vấn pháp luật đất đai trực tiếp được áp dụng trong trường hợp nào?
⇒ Những vụ việc có tính chất đơn giản, khách hàng ở gần
⇒ Những vụ việc đơn giản, khách hàng ở xa
⇒ Khách hàng muốn khẳng định độ tin cậy của giải pháp qua việc tư vấn trực tiếp
18. Khi người tư vấn xác định căn cứ pháp lý để đảm bảo các điều kiện cấp giấy chứng nhận cần đáp ứng yêu cầu nào sau đây?
⇒ Cần phải nắm chắc các tài liệu, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ phục vụ cho công tác quản lý đất đai ở địa phương; Tính đặc thù ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ, thậm chí là ở mỗi địa phương về quản lý và sử dụng đất đai
⇒ Cần phải nắm chắc các tài liệu, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ phục vụ cho công tác quản lý đất đai ở địa phương
⇒ Tính đặc thù ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ, thậm chí là ở mỗi địa phương về quản lý và sử dụng đất đai
19. Khi soạn thảo các điều khoản liên quan đến đối tượng của hợp đồng về quyền quyền sử dụng đất cần lưu ý điểm gì?
⇒ Cần nêu rõ cụ thể đặc điểm, đặc tính, điều kiện và phương thức thực hiện đối với quyền sử đất
⇒ Chỉ cần xác định quyền sử dụng đất đó có thuộc diện bị pháp luật hạn chế giao dịch không.
⇒ Cần phải được nêu rõ những hạn chế của quyền sử dụng đất
⇒ Chỉ cần nêu quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
20. Khi soạn thảo các điều khoản liên quan đến giải quyết tranh chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất, phương thức giải quyết tranh chấp nào được đưa vào hợp đồng?
⇒ Giải quyết tranh chấp tại Tòa án
⇒ Giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh
⇒ Tất cả các phương án trên đều đúng
⇒ Giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại
21. Khi soạn thảo các điều khoản trong Hợp đồng về quyền sử dụng đất:
⇒ Tên điều khoản và nội dung trong điều khoản phải thống nhất với nhau
⇒ Các điều khoản có thể mâu thuẫn nhau
⇒ Không cần phải đặt tên điều khoản
22. Khi soạn thảo hợp đồng cần tuân thủ theo quy trình như thế nào?
⇒ Xác định yêu cầu của khách hàng; xác định quy phạm pháp luật điều chỉnh và hoàn thiện hợp đồng
⇒ Xác định yêu cầu của khách hàng; xác định quy phạm pháp luật điều chỉnh; soạn thảo dự thảo hợp đồng và hoàn thiện hợp đồng
⇒ Xác định yêu cầu của khách hàng và tiến hành soạn thảo hợp đồng
⇒ Xác định yêu cầu của khách hàng; Soạn thảo dự thảo hợp đồng; Hoàn thiện hợp đồng
23. Khi xác định câu hỏi pháp lý của vụ việc đất đai, người tư vấn cần đảm bảo những yêu cầu gì?
⇒ Người tư vấn phải gắn kết các sự kiện có trong bối cảnh vụ việc; Người tư vấn phải kết hợp với kiến thức pháp lý và kinh nghiệm nghề nghiệp để giải quyết; Người tư vấn cần thực hiện tuần tự, thận trọng các bước nêu trên bởi đó là những mắt xích có quan hệ gắn kết chặt chẽ với nhau
⇒ Người tư vấn phải gắn kết các sự kiện có trong bối cảnh vụ việc
⇒ Người tư vấn phải kết hợp với kiến thức pháp lý và kinh nghiệm nghề nghiệp để giải quyết
⇒ Người tư vấn cần thực hiện tuần tự, thận trọng các bước nêu trên bởi đó là những mắt xích có quan hệ gắn kết chặt chẽ với nhau.
24. Kỹ năng đàm phán hợp đồng trong các quan hệ đất đai là gì?
⇒ Là quá trình trao đổi, thảo luận giữa các bên trong các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa bên có quyền sử dụng đất hợp pháp với phía bên kia.
⇒ Là quá trình 2 hay nhiều bên giao kết những hợp đồng về đất đai đã được trao đổi, thỏa thuận trước đố
⇒ Là quá trình tiến hành trao đổi, thảo luận giữa 2 hay nhiều bên để đạt được những thỏa thuận
⇒ Là quá trình thỏa thuận giữa 2 hay nhiều bên khi có mâu thuẫn hoặc những mối quan tâm chung cần giải quyết
25. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng về quyền sử dụng đất là gì?
⇒ Là việc bên đề nghị giao kết hợp đồng thực hiện
⇒ Là việc thiết kế, soạn thảo các hợp đồng về quyền sử dụng đất theo mẫu trên cơ sở quy định của pháp luật
⇒ Là việc vận dụng các kỹ năng, kinh nghiệm để xây dựng, chuyển tải đầy đủ các thông tin về chủ thể và nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất bằng các điều khoản cụ thể
⇒ Là cơ quan công chứng vận dụng kinh nghiệm, kỹ năng để soạn thảo hợp đồng về quyền sử dụng đất
26. Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai là gì?
⇒ Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai là khả năng của Luật sư, chuyên gia tư vấn trong việc vận dụng kinh nghiệm, kiến thức pháp luật đất đai để giải thích hoặc đưa ra những giải pháp, nhằm định hướng cho khách hàng quyết định được phương án hành động tốt nhất trước vấn đề pháp lý của họ.
⇒ Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai là sự trợ giúp của người tư vấn nhằm giúp khách hàng tìm ra phương án tốt nhất để giải quyết vấn đề của họ.
⇒ Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai là việc chủ thể tư vấn vận dụng kiến thức, kinh nghiệm để giải quyết các yêu cầu của khách hàng đưa ra.
⇒ Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai là sự vận dụng kinh nghiệm, kiến thức của chủ thể tư vấn pháp luật chuyên nghiệp vào việc đưa ra giải pháp, giúp khách hàng quyết định được phương án hành động tốt nhất trước vấn đề pháp lý của họ.
27. Một câu hỏi pháp lý được đặt ra gồm bao nhiêu thành tố?
28. Một khách hàng tới văn phòng tư vấn với đề nghị: Hãy tư vấn cho họ mua một mảnh đất với giá trị khoảng 3 tỷ đồng. Bán kính cách trung tâm thành phố không quá 3 km. Mặt thoáng, an ninh tốt, môi trường tốt và giao thông thuận lợi. Câu hỏi nào được xác định là câu hỏi thăm dò?
⇒ Anh, chị muốn mua mảnh đất cụ thể như thế nào? Khoảng bao nhiêu tiền; Nếu có miếng đất khác phù hợp với mong muốn của anh, chị nhưng giá cao hơn thì anh, chị có sẵn sàng mua không? Nếu có miếng đất khác phù hợp với mong muốn của anh, chị nhưng giá cao hơn thì anh, chị có sẵn sàng mua không?
⇒ Anh, chị muốn mua mảnh đất cụ thể như thế nào? Khoảng bao nhiêu tiền?
29. Mục đích của kỹ năng đàm phán các hợp đồng về quyền sử dụng đất?
⇒ Để ký kết hợp đồng; Để sửa đổi, bổ sung hợp đồng; Để chấm dứt hợp đồng
30. Mục đích Luật sư sử dụng câu hỏi đóng khi tư vấn là gì?
⇒ Hiểu rõ hơn về những tình tiết của vụ án
⇒ Khẳng định hoặc xác nhận lại thông tin một lần nữa liên quan đến vụ việc
⇒ Tất cả các phương án trên đều đúng
31. Mục đích của nhóm kỹ năng xây dựng mối quan hệ với khách hàng đặt ra?
⇒ Tạo ra mối quan hệ tốt đẹp giữa luật sư và khách hàng ; Tạo ra mối quan hệ tôn trọng lợi ích cộng đồng, sự tuân thủ pháp luật
⇒ Tạo ra mối quan hệ tốt đẹp giữa luật sư và khách hàng
⇒ Tạo ra mối quan hệ tôn trọng lợi ích cộng đồng, sự tuân thủ pháp luật.
32. Mục đích của việc đọc sơ bộ, đọc lướt trong quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ việc đất đai?
⇒ Vụ việc này có bao nhiêu đầu văn bản, tài liệu; Mỗi văn bản, tài liệu này có nội dung chính gì; Mối liên hệ giữa các văn bản, tài liệu khi xử lý vụ việc
⇒ Mỗi văn bản, tài liệu này có nội dung chính gì
⇒ Vụ việc này có bao nhiêu đầu văn bản, tài liệu
⇒ Mối liên hệ giữa các văn bản, tài liệu khi xử lý vụ việc
33. Mục đích Luật sư sử dụng câu hỏi mở khi tư vấn là gì?
⇒ Phục hồi trí nhớ, khơi dậy lại trong trí nhớ của người được hỏi những mối liên tưởng về tình tiết của vụ việc
⇒ Tất cả các phương án trên đều đúng
⇒ Khẳng định hoặc xác nhận lại thông tin một lần nữa liên quan đến vụ việc
⇒ Hỏi rõ hơn về các tình tiết của vụ việc
34. Năm 2021, ông H nhận chuyển nhượng 300 m2 đất ở của Hộ gia đình anh K với mục đích xây dựng nhà để ở tại xã N, huyện D, tỉnh S. Xác định chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp trên?
⇒ Ông H, anh K, văn phòng đăng ký đất đai tỉnh S
⇒ Ông H, hộ gia đình anh K và UBND huyện D
35. Nguyên tắc nào sau đây không phải là nguyên tắc của hoạt động tư vấn pháp luật đất đai?
⇒ Trách nhiệm giữ gìn bí mật đối với các thông tin của khách hàng
⇒ Nguyên tắc trung thực, khách quan
⇒ Nguyên tắc tránh xung đột lợi ích
36. Nhận định nào sau đây đúng nhất về điều khoản giá của hợp đồng về quyền sử dụng đất?
⇒ Giá cả quyền sử dụng đất trong hợp đồng có thể là giá theo quy định của Nhà nước hoặc giá cá thoả thuận trên cơ sở thị trường theo quy định của pháp luật
⇒ Không cần thiết trong hợp đồng phải có điều khoản về giá
⇒ Giá cả quyền sử dụng đất trong hợp đồng đo các bên tự thoả thuận
⇒ Giá cả quyền sử dụng đất trong hợp đồng là giá theo quy định của Nhà nước,
37. Nhận định nào sau đây đúng nhất về điều khoản liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên Hợp đồng về quyền sử dụng đất?
⇒ Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên được mô tả càng cụ thể, rõ ràng và chi tiết bao nhiêu thì càng thuận lợi cho việc thi hành pháp luật bấy nhiêu
⇒ Tất cả các phương án trên đều sai
⇒ Điều khoản về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng chỉ cần chung chung, một số nội dung cơ bản
⇒ Điều khoản về quyền và nghĩa vụ các bên không không là nội dung cần thiết của hợp đồng
38. Phương thức sắp xếp tài liệu nào dưới đây được sử dụng trong quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ việc đất đai?
⇒ Theo diễn biến ngược hoặc diễn biến xuôi của vụ việc
⇒ Sắp xếp theo tầm quan trọng của tài liệu hoặc theo dự kiến về tần suất sử dụng từng loại hoặc phân nhóm tài liệu.
⇒ Sắp xếp theo phân nhóm tài liệu gắn với nội dung công việc
⇒ Theo diễn biến ngược hoặc diễn biến xuôi của vụ việc; Sắp xếp theo phân nhóm tài liệu gắn với nội dung công việc; Sắp xếp theo tầm quan trọng của tài liệu hoặc theo dự kiến về tần suất sử dụng từng loại hoặc phân nhóm tài liệu.
39. Ông A sử dụng ổn định 1000m2 đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp tại xã Y, huyện X, tỉnh T từ 1980 đến nay (đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất). Hiện nay, ông A muốn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 1000m2 đất nói trên. Ông A tìm đến Văn phòng Luật sư X để được tư vấn. Hỏi trong quá trình tư vấn vụ việc trên, Luật sư cần xác định những căn cứ pháp lý nào để đảm bảo điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A?
⇒ Chứng minh điều kiện phù hợp với quy hoạch; Chứng minh điều kiện đất không tranh chấp; Chứng minh thời điểm, nguồn gốc sử dụng đất
⇒ Chứng minh điều kiện đất không tranh chấp
⇒ Chứng minh thời điểm, nguồn gốc sử dụng đất
⇒ Chứng minh điều kiện phù hợp với quy hoạch
40. Ông T có nhu cầu làm thủ tục sang tên diện tích đất 300m2 và ngôi nhà 03 tầng của bố mẹ ông sang cho ông. Ông T nói rằng: Đất và nhà này có nguồn gốc bố mẹ ông T sinh sống trên đất ông cha để lại từ năm 1976. Bố mẹ ông T mất năm 2002 không để lại di chúc. Ông T ở cùng bố mẹ từ lúc sinh ra cho đến khi bố mẹ ông T mất và hiện nay anh vẫn ở trên đất đó. Ông T mong muốn chuyên gia tư vấn pháp luật của công ty tư vấn luật H tư vấn cho ông T chuẩn bị hồ sơ pháp lý và hướng dẫn ông T quy trình, thủ tục hành chính để ông T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Những vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc trên là gì?
⇒ Xem xét nguồn gốc đất là di sản thừa kế có phải thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của bố mẹ ông T hay không?; Thửa đất trên có giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp từ khi bố mẹ ông T sử dụng không; Bố mẹ ông T có để lại di chúc hay không và xác định những người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật của bố mẹ ông T
⇒ Xem xét nguồn gốc đất là di sản thừa kế có phải thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của bố mẹ ông T hay không?
⇒ Bộ mẹ ông T có để lại di chúc hay không và xác định những người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật của bố mẹ ông T
⇒ Thửa đất trên có giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp từ khi bố mẹ ông T sử dụng không?
41. Tại sao cần xác định câu hỏi pháp lý trong quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ việc đất đai?
⇒ Nhằm xác định tài liệu, chứng cứ quan trọng trong hồ sơ vụ việc
⇒ Nhằm xác định đúng sự kiện pháp lý quan trọng của hồ sơ vụ việc
⇒ Nhằm tìm đúng quy định pháp luật áp dụng vào vụ việc của khách hàng
⇒ Nhằm xác định đúng bối cảnh vụ việc để hiểu mong muốn của khách hàng
42. Trong quá trình tư vấn pháp luật đất đai, kỹ năng thể hiện tôn trọng khách hàng của Luật sư được biểu hiện ở khía cạnh nào sau đây?
⇒ Biết thể hiện coi trọng nhân cách của khách hàng
⇒ Tôn trọng khách hàng tư vấn pháp luật trong mọi trường hợp
⇒ Yêu cầu khách hàng phải tôn trọng quan điểm, quyết định của người tư vấn
⇒ Không có phương án nào là chính xác
43. Trong tư vấn pháp luật đất đai, các nhóm kỹ năng chung bao gồm:
⇒ Nhóm kỹ năng thu thập thông tin trong tư vấn pháp luật; Nhóm kỹ năng thu thập thông tin trong tư vấn pháp luật; Nhóm kỹ năng cung cấp giải pháp của Luật sư trong tư vấn pháp luật
⇒ Nhóm kỹ năng xây dựng mối quan hệ với khách hàng
⇒ Nhóm kỹ năng thu thập thông tin trong tư vấn pháp luật
⇒ Nhóm kỹ năng cung cấp giải pháp của Luật sư trong tư vấn pháp luật
44. Tư vấn pháp luật đất đai được tiến hành thông qua các hình thức nào?
⇒ Tư vấn pháp luật trực tiếp; Tư vấn pháp luật trực tiếp; Tư vấn pháp luật thông qua các hình thức trợ giúp pháp lý của các trung tâm trợ giúp pháp lý
⇒ Tư vấn pháp luật thông qua các hình thức trợ giúp pháp lý của các trung tâm trợ giúp pháp lý
45. Tư vấn pháp luật đất đai gián tiếp được thực hiện thông qua các phương thức nào?
⇒ Tư vấn pháp luật đất đai qua văn bản, email
⇒ Tư vấn pháp luật đất đai qua chuyên mục giải đáp
⇒ Tư vấn pháp luật đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng
⇒ Tư vấn pháp luật đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng; Tư vấn pháp luật đất đai qua văn bản, email; Tư vấn pháp luật đất đai qua chuyên mục giải đáp
46. Tư vấn pháp luật đất đai trực tiếp được thực hiện theo quy trình như thế nào?
⇒ Nghe khách hàng trình bày; tóm tắt lại yêu cầu của khách hàng; yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, chứng cứ liên quan sự việc tư vấn; tra cứu tài liệu và định hướng cho khách hàng
⇒ Nghe khách hàng trình bày; định hướng cho khách hàng
⇒ Nghe khách hàng trình bày; tra cứu tài liệu tham khảo và định hướng cho khách hàng
⇒ Nghe khách hàng trình bày; yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, chứng cứ liên quan sự việc tư vấn; tra cứu tài liệu và định hướng cho khách hàng
47. Vai trò của tư vấn pháp luật đất đai là gì?
⇒ Góp phần duy trì, củng cố tình đoàn kết trong cộng đồng xã hội; xây dựng xã hội văn minh, kỷ cương, nề nếp
⇒ Góp phần duy trì, củng cố tình đoàn kết trong cộng đồng xã hội; xây dựng xã hội văn minh, kỷ cương,nề nếp Giúp khách hàng tìm ra phương thức giải quyết vấn đề để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
⇒ Góp phần tuyên truyền, giáo dục pháp luật, nâng cao nhận thức cộng đồng về pháp luật đất đai; Giúp khách hàng tìm ra phương thức giải quyết vấn đề để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.;
⇒ Góp phần tuyên truyền, giáo dục pháp luật, nâng cao nhận thức cộng đồng về pháp luật đất đai
48. Yêu cầu cơ bản đặt ra đối với người tư vấn khi tiến hành tư vấn pháp luật đất đai?
⇒ Có kiến thức pháp lý sâu rộng về lĩnh vực đất đai và pháp luật khác có liên quan.
⇒ Có hiểu biết những kiến thức chung về pháp luật
⇒ Có kỹ năng giao tiếp, thuyết trình
a. Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập hợp pháp, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về nội dung và hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng mà pháp luật đã quy định, thì theo Anh (Chị), những vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ trong giao dịch này là gì để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng?
b. Hãy phác thảo những điều khoản chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trong đó chứa đựng những điều khoản nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi và phòng ngừa rủi ro cao nhất cho ông Nguyễn Thành Trung khi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
a. Xác định những vấn đề pháp lí mấu chốt và những câu hỏi pháp lí đặt ra trong vụ việc nêu trên?
b. Hãy tư vấn cách thức bảo vệ quyền lợi cho gia đình ông A?
a. Cần sử dụng những kỹ năng nào để tư vấn cho vị khách hàng trên? Vì sao?
b. Hãy xác định vấn đề pháp lý trong tình huống nêu trên, đồng thời hãy tư vấn cho gia đình A đạt được mục đích của mình?
1. Xác định các vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ trước khi thực hiện việc tư vấn về vấn đề hợp tác đầu tư trên cơ sở góp vốn bằng 5ha đất của Doanh nghiệp tư nhân Tiến Đạt với Doanh nghiệp của Đài Loan.
2. Trong trường hợp được góp vốn hợp tác đầu tư bằng 05 ha đất, cả hai doanh nghiệp phải làm thủ tục gì và tại cơ quan nào theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất, theo đó hoạt động chuyển nhượng được xác định là một giao dịch dân sự thông qua hình thức hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Thực tiễn cho thấy quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất phức tạp bởi đối tượng của hợp đồng là “đất đai” một loại tài sản đặc biệt vì vậy để tránh trường hợp xảy ra các tranh chấp liên hợp đồng cần phải làm rõ các vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõ như: Thông tin về thửa đất chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, Thời hạn thanh toán, Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Phạt vi phạm hợp đồng,..
Đầu tiên cần xác định thông tin về thửa đất chuyển nhượng. Với các thông tin quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đặc điểm cụ thể của thửa đất: Số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng,.. Thông qua các thông tin là một trong những căn cứ đầu tiên xác định đất của bên chuyển nhượng là đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chuyển nhượng, không thuộc trường hợp có tranh chấp. Đồng thời là căn cứ xác định không rơi vào các trường hợp cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại Điều 191, Luật Đất đai 2013.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.’’ Từ những thông tin trên là căn cứ giúp người nhận chuyển nhượng, cơ quan tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng có căn cứ xác định tính hợp pháp thửa đất.
Thứ hai, cần làm rõ giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí: Đây là một trong những điều khoản quan trọng nhằm xác định nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, hoạt động xác định giá chuyển nhượng là căn cứ để cơ quan nhà nước tiến hành xác định mức thuế. Phương thức thanh toán nhằm xác định rõ việc bên nhận chuyển nhượng sẽ tiến hành nghĩa vụ tài chính đối với bên chuyển nhượng như thế nào. Thời hạn thanh toán nhằm xác định cụ thể thời gian bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính, thông qua số lần thanh toán cụ thể, ngày thanh toán…đồng thời là căn cứ khởi kiện nếu như bên nhận chuyển nhượng chuyển cố tình không trả.
Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí: Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà nước tiến hành thu lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định. Theo đó pháp luật không quy định trách nhiệm cụ thể của hoạt động nộp các loại lệ phí này thuộc về bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng vì vậy 2 bên có thể thương lượng cụ thể về trách nhiệm nộp thuế, lệ phí.
Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Nội dung chính của các quan hệ pháp luật được thể hiện qua quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, theo đó quyền của bên này, tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định quyền và nghĩa vụ cần đảm bảo các điều khoản không được trái quy định của pháp luật, các điều khoản được ghi nhận chi tiết, cụ thể…
Thứ tư, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng, chấm dứt hợp đồng, giải quyết tranh chấp hợp đồng. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng là nghĩa vụ phải thực hiện khi một trong hai bên thực hiện hành vi trái ngược với điều khoản đã được cả hai bên cam kết, thỏa thuận thực hiện tại các điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Giống như trách nhiệm dân sự nói chung, trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng cũng xuất phát trên cơ sở có hành vi vi phạm các cam kết, thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng lại bao hàm nội dung riêng không giống với các trách nhiệm dân sự khác. Đó là việc khi mà các cá nhân, pháp nhân buộc phải thực hiện trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng thì hoặc các chủ thể này buộc phải tiếp tục thực hiện hợp đồng; và các chủ thể này buộc phải bồi thường thiệt hại bằng tài sản cho các chủ thể bị vi phạm.
Thứ năm thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Để xác định chính xác, cụ thể hiệu lực áp dụng của hợp đồng. Một trong những vấn đề pháp lý quan trọng cần xác định đó chính là ghi nhận chính xác thời điểm có hiệu lực, theo đó: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể có hiệu lực kể từ ngày được công chứng chứng nhận; được UBND chứng thực đối với trường hợp pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực hoặc do 2 chủ thể ghi nhận.
(Các thông tin diện tích đất, số tiền giao dịch…chỉ mang tính chất tham khảo, phục vụ cho bài làm)
